民泊はこれからどうなるのか ― 2026年の規制強化と、これから始める人の選択肢

「とりあえず民泊」の時代は終わりつつある

結論から申し上げると、民泊は「なくなる」のではなく、「きちんと運営できる人だけが続けられる事業」へと変わりつつあります。

インバウンド需要は引き続き旺盛です。一方で2025年末から2026年にかけて、大阪市の特区民泊の新規受付終了、東京23区での条例改正の相次ぐ施行など、規制の流れははっきりと「強化」の方向に振れました。

このコラムでは、旅館業許可・民泊の手続を日々お手伝いしている行政書士の立場から、いま何が起きているのか、そしてこれから民泊を始める方・続ける方がどう考えればよいのかを整理します。

いま何が起きているか ― この1年の主な動き

最大の転換点は、2026年7月に国が「自治体は条例で民泊の営業日数を0日にできる」と明確にしたことです。これにより、地域によっては民泊の営業を実質的に禁止することが可能になりました。

東京23区では、上乗せ条例のない区は北区・江戸川区のみとなり、ほぼすべての区で何らかの制限がかかる状況です。「ルールの新設」に加えて、「違反への処分」も確実に厳しくなっています。

なぜここまで規制が強まるのか

一言でいえば、「住宅地で、管理の目が届かない宿泊施設が増えすぎた」ためです。

• 近隣トラブルの増加：騒音、ごみ出し、深夜の出入り、路上での滞留などの苦情が各地で急増しました。大阪市が特区民泊の新規受付を止めた理由も、まさにこの点です。

• 制度違反・管理不全：営業日数の超過、定期報告の未提出、標識の未掲示といった基本的なルール違反が、新宿区などの処分理由の多くを占めています。

• 集中しすぎた供給：新宿区内の届出住宅は2026年7月時点で3,775件と全国最多です（参考）。住宅地の生活環境と、宿泊需要とのバランスが崩れたといえます。

つまり規制の矛先は「民泊そのもの」というより、「届出だけして運営を丸投げし、地域と向き合わない運営」に向いています。この点を押さえておくと、今後の選択肢が見えやすくなります。

3つの制度の違い ― これからの「本命」は旅館業許可

いわゆる「民泊」には3つの制度があります。規制強化の影響を最も受けにくく、通年で営業できるのは旅館業法の許可（簡易宿所など）です。

民泊新法は「手軽に始められる」ことが最大の魅力でした。しかし条例で日数が削られ続ける今、その手軽さは「いつでも制限されうる不安定さ」の裏返しでもあります。事業として腰を据えるなら、最初から旅館業許可を取れる物件かどうかを基準に考えることをおすすめします。

これから始める方・続ける方へ

いちばん大切なのは、「物件を買う・借りる前に、宿泊施設として使えるかを調べる」ことです。契約した後で「この場所では営業できない」と分かるのが、最も損失の大きいパターンです。

これから始める方

1. 用途地域と区の条例を確認する：住居専用地域や文教地区は、今後さらに厳しくなる可能性が高いエリアです。

2. 旅館業許可が取れるかを先に調べる：接道、建物の用途変更の要否、消防設備、玄関帳場（フロント）の扱いなどを、物件取得前に確認します。

3. マンションの管理規約を確認する：条例をクリアしても、規約で宿泊利用が禁止されているケースは少なくありません。

4. 近隣説明と管理体制を最初から設計する：渋谷区や墨田区では、旅館業の側でも事前の住民説明や常駐・緊急連絡体制が強化されています。

すでに民泊を運営している方

• 経過措置の条件を確認する：多くの区で既存施設への猶予がありますが、条件は区ごとに異なります。運営形態を変えた時点で新ルールが適用される場合もあります。

• 旅館業許可への切り替えを検討する：営業日数の制限から解放される一方、建築・消防の要件を満たす必要があります。早めの調査が有利です。

• 基本ルールを徹底する：定期報告、標識の掲示、営業日数の管理。処分の多くは、こうした基本の抜け漏れから始まっています。

• 出口も選択肢に入れる：要件を満たせない物件は、賃貸への転用や売却も含めて判断する時期に来ています。

まとめ ― 民泊は「整理の時代」へ

民泊の需要がなくなるわけではありません。変わるのは、「誰でも気軽に参入できる」時代から、「許可を取り、地域と共存できる事業者が選ばれる」時代へ、というルールの側です。規制強化は厳しい話に聞こえますが、正面から許可を取ってきちんと運営する事業者にとっては、競争環境が整う機会でもあります。

行政書士しのはら事務所（新宿区・高田馬場）では、旅館業許可の申請を中心に、物件取得前の調査、用途地域・接道・消防の確認、近隣説明資料や図面の作成までお手伝いしています。「この物件で宿泊業ができるか知りたい」「民泊から旅館業に切り替えたい」といったご相談も、お気軽にお問い合わせください。