旅館業・民泊申請の注意点

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住宅宿泊事業

旅館業を始める前に、物件が所在する場所の「用途地域」を確認する必要があります。用途地域とは、住宅地・商業地・工業地などの土地利用を区分し、その地域に建築できる建物の用途を定めたものです。

ホテル・旅館・簡易宿所は、どの用途地域でも営業できるわけではありません。原則として、第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域、田園住居地域、工業地域および工業専用地域では、ホテル・旅館用途の建物を設けることができません。

第一種住居地域では、ホテル・旅館用途に使用する部分の床面積が3,000㎡以下に制限されています。第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域および準工業地域では、原則としてホテル・旅館を設けることができますが、地区計画や特別用途地区、自治体独自の条例などによる追加の制限が設けられている場合があります。

一方、住宅宿泊事業法に基づく民泊は、「住宅」を利用する制度であるため、旅館業を行えない住居専用地域でも届出できる場合があります。ただし、自治体の条例によって、住居専用地域で営業できる曜日や期間が制限されていることがあります。

用途地域に関する問題は、建物内部の改修工事では解決できません。物件の売買契約や賃貸借契約を締結する前に、用途地域と地域独自の制限を確認することが重要です。

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住宅や事務所、店舗として使用されていた建物で旅館業を始める場合、建築基準法上の「用途変更」が必要になることがあります。
用途変更する部分の床面積の合計が200㎡を超えると、原則として用途変更の建築確認申請が必要です。
この場合、建築士に依頼が必要となります。以前の確認済証などの書類が残っていないと図面を引き直すなど、かなりの費用がかかる場合があります。
建物全体ではなく一部のみを旅館用途とする計画も考えられますが、実際の利用範囲と用途変更部分を明確にしたうえで、建築士や建築担当部署への確認が必要です。
用途変更する部分の床面積の合計が200㎡を超えるかどうかは、物件を選定する際の重要な確認事項です。
なお、200㎡以下で用途変更の建築確認申請が不要となる場合でも、用途変更後の建物が建築基準法や関係条例に適合している必要があります。

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建築物の敷地は、原則として、建築基準法上の幅員4m以上の道路に2m以上接している必要があります。しかし、ホテル・旅館・簡易宿所は、不特定多数の人が利用する「特殊建築物」に当たるため、自治体の条例によって、一般の住宅より厳しい接道条件が定められていることがあります。
接道長さが不足しているために、計画を断念せざるを得なかったケースもあります。
また、現地に舗装された道や通路があっても、それが建築基準法上の道路として扱われているとは限りません。

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住宅宿泊事業

賃貸物件で民泊や旅館業を行う場合は、賃貸借契約上、宿泊事業として使用できることを確認し、必要に応じて貸主の承諾書を取得します。

区分所有建物では、購入して所有者となった場合でも、管理規約で住宅宿泊事業や旅館業が禁止されていないかを確認する必要があります。住宅宿泊事業について管理規約に定めがない場合は、管理組合に禁止する意思がないことを証する書類が必要です。自治体によっては、旅館業について管理組合等の承諾書を求められることもあるため、購入前の確認が重要です。

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住宅宿泊事業

民泊・旅館業で必要となる消防用設備は、建物の用途、規模、構造、家主の居住状況、宿泊室の面積などによって異なります。

住宅宿泊事業でも、宿泊者の滞在中に家主が不在となる場合や、宿泊室の床面積の合計が50㎡を超える場合は、消防法令上、原則として旅館・ホテルなどの宿泊施設と同様に扱われます。一方、家主が不在とならず、宿泊室の床面積が50㎡以下の場合は、一般住宅と同様に扱われることがあります。

小規模な施設では、通常の自動火災報知設備より簡易な特定小規模施設用自動火災報知設備を設置できる場合があります。ただし、建物の面積、階数、区画、既存の宿泊施設部分などによって必要な設備が変わります。特にマンションでは、一室だけでなく棟全体の消防法上の用途判定が必要になるため、物件の契約前に管轄消防署へ相談することが重要です。

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住宅宿泊事業

3階建て以上の建物で民泊や旅館を計画する場合は、階段まわりの防火対策に注意が必要です。

階段や吹抜けなど、複数の階を縦につなぐ部分は、火災時に煙や炎が上階へ広がる経路になりやすいため、「竪穴区画」が必要になることがあります。竪穴区画とは、階段などの竪穴部分を、間仕切壁や遮煙性能を備えた戸によって、客室や廊下などの部分から区画する措置です。

特に、宿泊者が使用する部分を3階以上に設ける場合は、建物の階数、延べ面積、耐火性能などによって、耐火建築物とすることや、警報設備・竪穴区画を設けることが必要になります。例えば、3階建てで延べ面積が200㎡未満の建物では、一定の警報設備を設置し、階段部分を間仕切壁や戸で区画することにより、3階を宿泊用途として使用できる場合があります。

一般的な戸建住宅では、リビングと階段が一体になったオープン階段など、階段まわりが区画されていないことがあります。このような建物を民泊・旅館に使用する場合、階段室をつくるための壁や戸の新設、間取り・動線の変更などが必要となり、工事費用が大きくなる可能性があります。

ただし、3階建て以上の建物であれば、すべて同じ工事が必要になるわけではありません。宿泊者が使用する階、建物の構造、延べ面積、既存の防火区画などによって必要な措置は異なります。

物件を賃借・購入した後に改修費用が判明すると、事業計画を大きく見直さなければならないことがあります。3階建て以上の建物を検討する場合は、契約前に図面や建築確認資料を用意し、建築士や建築担当部署へ確認することが重要です。建築確認申請が不要な規模の用途変更であっても、建築基準法への適合が不要になるわけではありません。

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必要となる図面は自治体によって異なりますが、旅館業許可には、各階平面図だけではなく、配置図、立面図、照明配線図、空調設備図、給排水設備図などの図面が必要になります。
また、ガス設備を使用する場合にはガス配管図も必要です。
すべてそろっていれば問題ありませんが、不足している場合は作成する必要があります。
また、竣工時の図面と現状が異なっている場合もあります。

住宅宿泊事業

住宅宿泊事業の届出では、個人の届出者または法人の役員について、破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者に該当しない旨の市区町村長の証明書が必要です。一般に「身分証明書」と呼ばれますが、運転免許証などの本人確認書類とは異なり、本籍地の市区町村で取得する書類です。

外国籍の方については、外国の公的機関が発行する相当書類や、認証を受けた宣誓供述書等を提出する場合があります。必要書類や認証方法については、届出先の自治体に事前に確認する必要があります。

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住宅宿泊事業

旅館業法や住宅宿泊事業法が基本となりますが、各自治体の上乗せ条例が大きく異なります。
住宅宿泊事業は、全国一律で年間180日以内という上限があります。さらに自治体によっては、条例により特定の区域で営業できる曜日や期間が制限されています。

旅館業についても、自治体の条例や運用により、従業者の常駐、管理体制、緊急時の対応、近隣住民への周知方法などが異なります。計画段階で保健所に相談し、地域のルールを確認することが重要です。

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住宅宿泊事業

周辺周知については、各自治体で必要とされることが異なってきます。
ポスティングでＯＫなところもあれば、説明会や戸別訪問が必要な自治体もあります。
周知の対象や方法を確認し、早めに準備することが重要です。
また、昨今民泊トラブルのニュース等を見かけることが多くなってきたため、民泊や旅館の営業に反対する方も多くなっています。
近隣住民の理解を得られないまま営業を開始すると、トラブルの原因となります。近隣トラブルを防ぎ、円滑に運営するためにはどうしたらいいか、物件ごとの特徴を確認しながらきちんと説明していかないといけません。

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住宅宿泊事業

不在型の宿泊施設を運営する上で、大きな壁となりやすいのが、緊急時の駆け付け対応となります。
住宅宿泊事業で、宿泊者の滞在中に事業者が不在となる場合は、原則として登録を受けた住宅宿泊管理業者に管理業務を委託する必要があります。管理業務には、苦情や問い合わせへの常時対応、必要に応じた現場への急行などが含まれます。

旅館業については、自治体の条例や運用により、施設内への常駐、近隣での待機、一定時間以内の駆け付けなどを求められる場合があります。警備会社への委託だけでは対応できない業務もあるため、委託内容と自治体の基準を事前に確認する必要があります。